Civielrechtelijke handhaving

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming
Het houden van een hennepkwekerij is in beginsel voor de verhuurder voldoende grond om de huurovereenkomst te ontbinden.

Volgens de huurrechtelijke wetgeving dient een huurder zich als een goed huurder te gedragen (art. 7:213 BW). Dit houdt onder andere in dat een huurder geen overlast, gevaar of schade mag veroorzaken. In sommige gevallen hoeft een hennepkwekerij niet in strijd met de goed huurderschapsverplichtingen te zijn. Het risico verbonden aan de hennepkwekerij is blijkens jurisprudentie uitgangspunt. Van daadwerkelijk gevaar, overlast of schade hoeft geen sprake te zijn. Is deze jurisprudentie altijd even goed verdedigbaar? Neen. Is het makkelijk voor de rechterlijke macht? Ja.

Een tweede grond die dikwijls grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst is het zogenaamde “bestemmingsvereiste” (art. 7:214 BW). Een woonruimte heeft woonruimtebestemming. Een bedrijfsruimte heeft bedrijfsruimtebestemming. Een bedrijfsmatige hennepkwekerij in een woonruimte is veelal voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Voor de vraag wanneer een kwekerij bedrijfsmatig is, zoeken civiele rechters veelal aansluiting bij de aanwijzing Opiumwet. Een kwekerij van meer dan 5 planten is dan (in de meeste gevallen) bedrijfsmatig. Is deze jurisprudentie altijd even goed verdedigbaar? Neen. Is het makkelijk voor de rechterlijke macht? Ja.

Als er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst – lees: strijd met goed huurderschap of bestemmingsvereiste – dan moet er voor ontbinding van de huurovereenkomst wel sprake zijn van een “ontbinding gerechtvaardigde tekortkoming”. Of deze voorwaarde wordt vervuld, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Van belang kan zijn: Het aantal planten, stekjes of hennepplanten, al dan niet stroomdiefstal, algemene voorwaarden huurovereenkomst, zwaarwegende persoonlijke omstandigheden etc.

Waar bij de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de huurwoning in de meeste gevallen ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, is dit anders bij het (enkel) aanwezig hebben van verdovende middelen (soft/harddrugs) in de huurwoning. Ons kantoor heeft meerdere cliënten bijgestaan waarbij het (enkel) aanwezig hebben van verdovende middelen (soft/harddrugs) in de huurwoning onvoldoende is geacht voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Na ontmanteling van een hennepkwekerij ontvangt de hennepteler meestal een schrijven waarin deze wordt uitgenodigd schriftelijk de huurovereenkomst op te zeggen. Let er in zulke gevallen op dat het (vrijwillig) opzeggen van de huurovereenkomst dikwijls met zich meebrengt dat het gehuurde heel snel dient te worden verlaten!

Stemt de huurder niet in met opzegging, dan heeft de verhuurder twee opties. Via een kort geding kan de verhuurder op korte termijn ontruiming van het gehuurde bewerkstelligen. Binnen ons kantoor zijn meerdere uitspraken bekend waarbij een dergelijke vordering werd afgewezen. De meeste verhuurders kiezen ook niet voor een kort geding procedure maar voor het starten van een (bodem)procedure waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd. Deze procedure heeft in ieder geval als voordeel dat de huurder niet op korte termijn de woning dient te verlaten. Een bodemprocedure duurt veelal een aantal maanden.

Ons kantoor heeft ruime ervaring op dit gebied. Wij adviseren u graag over de (juridische) route die u het beste kunt volgen.

Afsluiting energievoorziening door netbeheerder en in rekening brengen kosten
Bij de ontmanteling van de hennepkwekerij nodigt de politie meestal een medewerker van de Netbeheerder (Enexis, Liander, Stedin etc.) uit die de elektriciteitsaansluiting aan een inspectie onderwerpt.

Is er met de elektriciteitsaansluiting gefraudeerd – en dat is bij hennepteelt heel vaak het geval – dan gaat de netbeheerder doorgaans over tot afsluiten van de energie/gastoevoer en/of het meenemen van de kWh/gasmeter.

De meeste netbeheerders sturen een brief waarin zij gebruik maken van het opschortingsrecht (art. 6:52 BW). Het opschortingsrecht houdt in dat de netbeheerder zijn prestatie “opschort” totdat de rekening is betaald. Dit is wettelijk toegestaan tenzij het gebruik maken van het opschortingsrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Of gebruik maken van het opschortingsrecht is toegestaan, heeft te maken met de voorwaarden die hieraan verbonden zijn.

Stelt de netbeheerder dat de energielevering pas weer wordt hervat na volledige betaling van de factuur, dan wel erkenning van het factuurbedrag, dan is uiteraard van belang of de hoogte van de factuur voldoende onderbouwd is.

De factuur van de netbeheerder is opgebouwd uit een aantal kostenposten, die rechtstreeks te herleiden zijn tot het verbruik van de aangetroffen apparatuur. Verder bestaat de factuur uit algemene kosten die verband houden met de betrokkenheid van de netbeheerder.

Wat erg bepalend is voor de hoogte van het factuurbedrag is de post “aantal teeltperiodes”. Er zijn netbeheerders – bijvoorbeeld Enexis – die fraudeberekeningen als een lucratief bedrijfsonderdeel lijken te beschouwen. Er zijn diverse zaken binnen ons kantoor bekend waarbij het aantal teeltperiodes enorm hoog zijn geschat. Denkt u dan aan teeltperiodes tussen de 20 en 30! Dat in dergelijke gevallen de politie soms uitgaat van aanmerkelijk minder teeltperiodes hoeft voor een netbeheerder niet richtinggevend te zijn. Bedenkt u dat een hoog aantal teeltperiodes een enorme invloed heeft op de (bij u in rekening gebrachte) factuur.

Hoe zit het nu met de bewijslast in dergelijke zaken? Een netbeheerder mag toch niet zo maar in het wilde weg het aantal teelten bepalen?

Waar in het kader van de strafrechtelijke ontneming door ontnemingsrechters dikwijls kritisch wordt gekeken naar het aantal teeltperiodes, is de ervaring binnen ons kantoor dat civiele rechters vaak veel minder kritisch naar de onderbouwing van het aantal teeltperiodes kijken. Bedenkt u dat in een civiele procedure de rechter twee partijen voor zich heeft. De ene partij is de hennepteler die ook nog eens stroomdiefstal pleegt. De andere partij is de netbeheerder die slachtoffer is van stroomdiefstal. De indruk bestaat wel eens dat civiele rechters als gevolg van deze rolverdeling er blijk van geven enerzijds heel weinig te geloven van het verhaal van de fraudeur – die zegt 3 maal geteeld te hebben in plaats van 20 maal – en anderzijds heel veel waarde te hechten aan een soms zeer gebrekkige onderbouwing van de netbeheerder ten aanzien van het aantal teelten.

Voor wat betreft bewijsregels wordt verwezen naar een arrest van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 3 april 2012 (LJN: BW1111):

Het is een feit van algemene bekendheid dat in Nederland energie door middel van verrekening achteraf wordt betaald. Energieleveranciers en netwerkbedrijven maken hiertoe gebruik van (geijkte) meters waarmee de omvang van de energieafname in beginsel wordt bepaald. Deze meters scheppen daarmee een bewijsvermoeden ten gunste van de netwerkbedrijven en elektriciteitsleveranciers. In het geval dat, zoals hier, het enige controlemiddel van Essent (de meter) is gemanipuleerd en correcte meting dus opzettelijk onmogelijk is gemaakt, mag aan het bewijs van de omvang van de energieafname geen al te zware eisen worden gesteld en mag Essent volstaan met het leveren van bewijs van feiten en/of omstandigheden die de afgenomen hoeveelheid energie voldoende aannemelijk maken. Indien een gebruiker of degene op wiens naam de elektriciteitsmeter staat geregistreerd de aldus aannemelijk gemaakte energieafname betwist, zal deze daar concrete feiten en gegevens tegenover moeten stellen waaruit blijkt dat van een andere berekening moet worden uitgegaan. Stelt een afnemer of contractant onvoldoende concrete feiten en gegevens, dan blijft in situaties waarin de meter is gemanipuleerd de omstandigheid dat niet precies kan worden vastgesteld over welke periode precies is geteeld voor rekening en risico van de afnemer/contractant en wordt aan het leveren van tegenbewijs niet toegekomen, omdat niet aan de stelplicht is voldaan”.

Hoe nadelig deze bewijslastverdeling voor de hennepteler mag zijn, uitgangspunt blijft dat de netbeheerder belast is met het bewijs van feiten en/of omstandigheden die de afgenomen hoeveelheid energie voldoende aannemelijk maken. Is deze hobbel genomen, dan blijft de mogelijkheid van het leveren van tegenbewijs bestaan.

Of er voldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld ter onderbouwing van de onrechtmatig afgenomen energie en hoe het leveren van tegenbewijs vorm kan worden gegeven, zijn vraagstukken waarin ons kantoor zich gespecialiseerd heeft.

Is de energielevering bij u gestaakt en bent u van mening dat de factuur (veel) te hoog is? Wij kunnen een kort geding voor u starten waarin gevorderd wordt dat de netbeheerder de energielevering dient te hervatten.

Is de stroom al eerder aangesloten maar ontvangt u nu een dagvaarding waarbij de netbeheerder een groot bedrag van u claimt? Wij kunnen voor u op deskundige wijze verweer voeren tegen de hoogte van de vordering.

In heel gevallen is het overigens verstandig om, zodra de energielevering is gestaakt, een afspraak met ons te maken. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen wij u “maatwerk” advies geven.

Geschillen met verzekeraars
In geval van hennepteelt kan de verzekeraar een verzekeringsclaim afwijzen en tevens overgaan tot opzegging dan wel vernietiging van de verzekeringsovereenkomst. Verzekeraars beëindigen in de praktijk dikwijls alle verzekeringsovereenkomsten.

Verzekeraars doen in de praktijk dikwijls ook melding aan het CIS. Zie: http://www.stichtingcis.nl. Hiermee staat een hennepteler op een “zwarte lijst”.

De mogelijkheid om vervolgens elders te verzekeren zijn dan dikwijls zeer beperkt. Zie: http://www.lastpoint.nl/rialto_verzekeringen.html?gclid=CK_g5Kn0_K4CFcVG3god5hOa4Q

Voor henneptelers bestaat er soms dan ook een groot belang om wetenschap van de hennepkwekerij bij de verzekeraar te vermijden. In sommige gevallen ontvangt de verzekeraar informatie over de hennepteler middels de informatie-uitwisseling in convenanten.

Bent u het niet eens met de afwijzing van een schadeclaim, het beëindigen van de verzekering of de vermelding bij het CIS? Neem contact met ons op over de mogelijkheden.

Top